Au cours du processus d’achat ou de vente d’une maison, l’une des étapes nécessaires consiste à calculer la valeur d’une propriété. Le calcul de la valeur d’une propriété n’est pas un processus simple et il est conseillé de demander l’aide d’un agent immobilier expérimenté. Voyons comment est calculée la valeur marchande d’un bien immobilier et quels sont les facteurs à prendre en compte.
Valeur de marché
La valeur marchande est une représentation du prix auquel le bien serait vendu sur le marché libre. Dans ce cas, le prix est un équilibre entre l’offre et la demande du marché à la date de l’évaluation.
La valeur vénale est différente de la valeur cadastrale et prend en compte les caractéristiques du bien (techniques ou économiques). Pour calculer la valeur marchande, il faut multiplier la surface commerciale du bien par l’évaluation au mètre carré et les coefficients de mérite correspondants.
Une mauvaise estimation de la valeur du bien peut conduire à fixer un prix trop élevé et à allonger le délai de vente. Si, au contraire, le prix est trop bas, le risque est de vendre rapidement à un prix trop bas et de ne pas tirer suffisamment d’argent de la maison.
Le calcul des surfaces
La surface commerciale de la propriété comprend toutes les surfaces couvertes, les surfaces pondérées (telles que les terrasses et les balcons) et les parts en pourcentage des surfaces annexes. La surface de plancher couverte doit être incluse en parts de pourcentage dans le calcul :
- les murs périphériques du bâtiment doivent être calculés à 100 % jusqu’à un maximum de 50 cm ;
- pour le grenier, seulement 75% de la surface est à prendre en compte s’il a une hauteur minimale de 240 cm et sinon seulement 35% ;
- pour les mezzanines, le principe des 240 cm s’applique toujours, et 80% de la surface sera comptabilisée si elle est supérieure, et 15% si elle est inférieure ;
- pour les vérandas, 80% de la surface est comptabilisée ;
- pour les tavernes et les sous-sols habitables, 60 % de la surface sont pris en compte.
La valeur par mètre carré
La valeur au mètre carré tient compte de divers facteurs tels que la situation géographique (ville et quartier), l’état du bâtiment et son état de conservation.
Les cotations immobilières sont des estimations liées à la valeur commerciale de la propriété et les cotations sont divisées par zones territoriales. Ces cotations fournissent des valeurs marchandes minimales et maximales, des valeurs locatives et sont différenciées par type de propriété et par état de conservation.
Les devis étant des estimations, ils ne peuvent remplacer l’avis des agents ou des professionnels de l’immobilier.
Les coefficients de mérite
Les coefficients de mérite sont la dernière variable à prendre en compte. Ces coefficients peuvent augmenter ou diminuer la cote de la maison.
Le premier type de coefficients est celui basé sur le plan. Les coefficients sont les suivants : sous-sol (-25%, qu’il y ait ou non un ascenseur) ; rez-de-chaussée ou mezzanine (-10% s’il y a un jardin et -20% sans) ; premier étage (-10%, qu’il y ait ou non un ascenseur) ; deuxième étage (-3% avec ascenseur et -15% sans ascenseur) ; troisième étage (0% avec ascenseur et -20% sans ascenseur) ; étages supérieurs (+5% avec ascenseur et -30% sans ascenseur) ; dernier étage (+10% avec ascenseur, -30% sans ascenseur).
